쉽고 명확하게 풀어보는 대출 규제 핵심 요약
🏠 왜 갑자기 부동산 대책이 발표됐을까?
2025년 6월 27일, 정부가 깜짝 발표한 ‘가계부채 관리 강화 방안’, 즉 6.27 부동산 대책은 부동산 시장뿐 아니라 대출을 고려하던 많은 사람들에게 큰 영향을 주었습니다.
사실 이 정책은 ‘부동산 대책’이라기보다는 “무리하게 대출하지 마세요”라는 금융 규제 정책입니다.
최근 들어 서울을 비롯한 수도권 집값이 다시 오르기 시작했고, 사람들이 ‘영끌’(영혼까지 끌어모은 대출)해서 집을 사는 일이 늘어나자, 정부는 가계부채를 줄이기 위해 강력한 규제를 내놓은 것입니다.
💡 핵심 규제, 쉽게 정리해드립니다
1. 수도권·규제지역 주담대, 최대 6억 원까지만
지금까지는 고가 아파트를 살 때 8억, 9억 이상 대출도 가능했지만,
이제는 수도권과 규제지역에서 집을 사기 위한 대출은 최대 6억 원까지만 가능합니다.
예: 집값이 12억인데, 내가 가진 돈이 4억이라 8억을 대출받고 싶다?
→ 이제는 안 됩니다. 6억까지만 가능하고, 나머지 2억은 스스로 마련해야 합니다.
👉 중도금 대출은 예외지만, 잔금대출로 전환될 때는 6억 제한이 적용됩니다.
2. 다주택자는 주담대 전면 금지
이미 집이 2채 이상 있는 사람은
추가로 주택을 살 때 대출이 아예 불가능합니다. (LTV 0%)
1주택자도 기존 집을 팔지 않고 새 집을 사려 하면, 마찬가지로 대출이 금지됩니다.
단, **6개월 안에 기존 집을 팔겠다는 약속(처분 조건부)**을 하면 대출이 가능해요.
- 비규제지역: LTV 70%
- 규제지역: LTV 50%
👉 단순히 ‘갭 투자’를 위한 추가 구매는 막고, 실거주 중심으로 유도하겠다는 뜻입니다.
3. 집을 사면, 6개월 내 이사해야 해요
이번 대책의 큰 특징 중 하나는 전입 의무입니다.
수도권이나 규제지역에서 주택담보대출을 받았다면,
6개월 안에 그 집으로 이사해서 실제로 살아야 합니다.
예전처럼 전세 끼고 집을 사두는 갭투자 방식은 사실상 막힌 것입니다.
👉 참고로, 생애최초 구입자도 전입 의무가 생겼고, LTV도 기존 80%에서 70%로 강화됐습니다.
4. 생활비 대출도 최대 1억 원까지
요즘은 집을 담보로 생활비나 전세보증금, 퇴거 자금 등을 빌리는 경우도 많았죠.
하지만 이제는 수도권과 규제지역에 있는 집을 담보로 생활안정자금 대출을 받을 경우, 최대 1억 원까지만 가능합니다.
게다가 집이 여러 채 있으면, 이 생활비 목적 대출도 아예 불가능합니다.
5. 대출 만기도 30년까지만
기존에는 40년, 50년짜리 초장기 대출로 매달 부담을 줄이는 경우가 많았습니다.
하지만 이젠 수도권·규제지역에선 주담대 만기를 최대 30년으로 제한합니다.
👉 매달 내는 금액은 늘어날 수 있지만, 과도한 대출을 막기 위한 조치입니다.
6. 갭투기용 전세대출, 전면 금지
새 집을 사려는 사람이 **전세보증금을 활용해서 매매 잔금을 내는 ‘소유권 이전 조건부 전세대출’**도 금지됩니다.
쉽게 말해, 아직 내 소유가 아닌 집에 대해
임차인을 미리 들여보내고 그 전세금으로 집값을 메우는 방식이 더 이상 안 된다는 뜻입니다.
👉 전세대출 심사 시, 임대인과 소유주가 다르면 전세대출 자체가 불가능해집니다.
7. 정책대출(디딤돌·버팀목) 공급도 축소 + 한도 하향
정부 지원 대출도 줄어듭니다.
전체 공급 물량의 25%를 축소하고, 대출 한도도 줄어듭니다.
| 대상 | 기존 최대한도 | 변경 후 한도 |
|---|---|---|
| 생애최초 구입(디딤돌) | 3억 원 | 2.4억 원 |
| 신혼부부 | 4억 원 | 3.2억 원 |
| 청년 전세(버팀목) | 2억 원 | 1.5억 원 |
| 신생아 가구 | 5억 원 | 4억 원 |
👉 앞으로는 정부 대출도 더 까다로워지기 때문에,
자금 계획을 더욱 철저하게 세워야 합니다.
8. 신용대출도 연 소득 이내로 제한
과거엔 연소득의 1.5~2배까지도 신용대출이 가능했지만,
이제는 자신의 연소득 이내까지만 신용대출을 받을 수 있습니다.
이 또한 주택구입 자금으로 신용대출을 활용하는 걸 막기 위한 조치입니다.
9. 전세대출 보증비율도 축소 (7월 21일부터)
2025년 7월 21일부터는 수도권과 규제지역의
전세대출 보증비율이 기존 90% → 80%로 줄어듭니다.
즉, 은행이 전세보증금의 대부분을 대신 보증해주는 구조가 약해지는 만큼,
보다 엄격한 심사와 보수적인 대출 관행이 생길 수 있습니다.
이번 대책, 시장에 어떤 영향을 줄까?
- 고가 아파트 거래는 위축될 가능성이 높습니다.
→ 6억 이상 대출이 어려워지면서 수요가 줄어들기 때문이죠. - 지방 등 비규제지역으로 일부 수요가 옮겨갈 수도 있습니다.
→ 이번 규제는 수도권·규제지역 중심이라, 그 외 지역은 비교적 여유가 있기 때문입니다. - 전세시장이나 생활대출 수요는 불편이 생길 수 있으나,
정부는 기존 계약자 및 대출 신청자에 대해 예외 규정을 마련해 피해를 줄일 계획입니다.
📝 정리하면 이렇게 기억하세요
| 항목 | 주요 변화 |
|---|---|
| 주담대 한도 | 수도권·규제지역 최대 6억 |
| 다주택자 | 주담대 전면 금지 |
| 1주택자 | 6개월 내 처분 조건 시 대출 허용 |
| 전입 의무 | 6개월 이내 실거주 필수 |
| 생활자금 대출 | 수도권·규제지역 내 최대 1억 |
| 만기 제한 | 주담대는 최대 30년 |
| 갭투자 전세대출 | 소유권 이전 조건부 전세대출 금지 |
| 정책대출 | 공급량 축소 + 한도 하향 |
| 신용대출 | 연소득 이내 제한 |
| 전세보증비율 | 90% → 80% (7.21부터 적용) |
이번 6.27 부동산 대책은, 단순히 대출을 줄이자는 게 아니라
**“투자는 막고, 실거주만 하세요”**라는 명확한 메시지를 담고 있습니다.
앞으로 집을 사고 싶은 분들은,
단순히 LTV·DSR만이 아니라 주담대 총한도, 전입 의무, 기존 주택 처분 조건 등을
꼼꼼히 따져보고 신중히 계획해야 할 것입니다.
✅ 이 글은 금융위원회 보도자료(2025.6.27)를 기반으로 작성되었습니다. 보도자료 페이지 바로가기
정책 적용일은 대부분 2025년 6월 28일, 일부 전세보증은 7월 21일부터입니다.
세부 조건은 은행별로 조금씩 다를 수 있으므로, 반드시 사전에 상담하시기 바랍니다.