종합부동산세(종부세)는 일정 기준 이상의 주택을 가진 사람에게 매년 12월에 부과하는 세금입니다. 2022~2023년 세제 개편으로 세율이 낮아지고 1주택자 공제가 12억원으로 높아지면서, 종부세 부담을 덜게 된 분들이 많아졌습니다. 2026년 기준으로 내가 대상인지, 얼마를 내는지 확인해봅니다.
1. 종합부동산세란?
매년 6월 1일 기준으로 보유한 주택의 공시가격 합산액이 기준을 초과하면, 매년 12월에 납부합니다.
| 항목 | 내용 |
|---|---|
| 과세 기준일 | 매년 6월 1일 |
| 납부 기간 | 매년 12월 1~15일 |
| 관할 기관 | 국세청 (고지서 자동 발송) |
| 재산세와의 관계 | 재산세와 별개로 부과, 중복분은 공제 |
2. 2026년 기본공제액
| 구분 | 기본공제액 |
|---|---|
| 1세대 1주택자 | 12억원 |
| 일반 (다주택자 포함) | 9억원 |
공시가격 12억원 이하 1주택자는 종부세 납부 없음.
시세 기준으로는 보통 시세 15~17억원 수준까지 비과세 범위에 해당합니다. 공시가격이 시세의 70~80% 수준이기 때문입니다.
3. 공정시장가액비율 — 2026년 60% 유지
세금은 공시가격 전체에 부과하지 않고, 공정시장가액비율만큼 적용해 과세표준을 계산합니다.
| 연도 | 공정시장가액비율 |
|---|---|
| 2021년 | 95% |
| 2022년~2026년 | 60% |
2022년에 60%로 대폭 낮아진 이후 2026년도 유지됩니다. 비율이 낮을수록 세 부담이 줄어듭니다.
과세표준 계산 흐름:
(공시가격 합산 − 기본공제액) × 공정시장가액비율(60%) = 과세표준
예시: 공시가격 15억원 1주택자 → (15억 − 12억) × 60% = 1억 8,000만원 과세표준
4. 2026년 종합부동산세 세율
주택 수에 따라 세율이 다릅니다. 조정대상지역 2주택 중과세율은 폐지됐지만, 3주택 이상 보유자에는 중과세율이 적용됩니다.
2주택 이하 (일반 세율)
| 과세표준 | 세율 |
|---|---|
| 3억원 이하 | 0.5% |
| 3억~6억원 | 0.7% |
| 6억~12억원 | 1.0% |
| 12억~25억원 | 1.3% |
| 25억~50억원 | 1.5% |
| 50억~94억원 | 2.0% |
| 94억원 초과 | 2.7% |
3주택 이상 (중과세율)
| 과세표준 | 세율 |
|---|---|
| 과세표준 12억원 이하 | 일반 세율(0.5%~1.0%) 적용 |
| 과세표준 12억원 초과 | 중과세율 (최대 5.0%) 적용 |
조정대상지역 2주택자에 대한 중과는 폐지됐습니다. 그러나 3주택 이상 보유 시 과세표준 12억원 초과분에는 중과세율이 여전히 적용됩니다.
5. 1세대 1주택자 추가 공제 — 최대 80%
1세대 1주택자는 나이와 보유 기간에 따라 세액공제를 추가로 받습니다.
고령자 공제
| 나이 | 공제율 |
|---|---|
| 만 60세 이상 | 20% |
| 만 65세 이상 | 30% |
| 만 70세 이상 | 40% |
장기보유 공제
| 보유 기간 | 공제율 |
|---|---|
| 5년 이상 | 20% |
| 10년 이상 | 40% |
| 15년 이상 | 50% |
두 공제를 합산해 **최대 80%**까지 적용됩니다.
예시: 만 70세 이상 + 15년 보유 = 40% + 50% = 90% → 80% 한도 적용
6. 납부 유예 제도
1세대 1주택자 중 아래 조건을 모두 충족하면 집을 처분할 때까지 종부세 납부를 미룰 수 있습니다.
| 조건 | 기준 |
|---|---|
| 나이 또는 보유기간 | 만 60세 이상 또는 주택 보유기간 5년 이상 (둘 중 하나 충족) |
| 소득 | 총급여 7,000만원 이하 또는 종합소득금액 6,000만원 이하 |
| 세액 | 100만원 초과 |
- 신청 방법: 납부 기간(12월 1~15일) 내 국세청에 신청
- 처분 시 유예한 세금에 이자를 더해 납부
7. 재산세와의 관계
| 항목 | 납부 시기 |
|---|---|
| 재산세 (주택분) | 7월·9월 각 절반 |
| 종합부동산세 | 12월 1~15일 |
종부세 계산 시 이미 납부한 재산세 중복분은 공제합니다. 같은 주택에 재산세와 종부세를 이중으로 내지 않아도 됩니다.
자주 묻는 질문
Q. 공시가격은 어디서 확인하나요? A. 국토교통부 부동산공시가격알리미(realtyprice.kr)에서 주소를 입력하면 확인할 수 있습니다.
Q. 부부 공동명의 1주택자는 어떻게 계산하나요? A. 두 가지 방식 중 선택할 수 있습니다. ① 각자 9억원씩 공제(합산 18억원), ② 1세대 1주택자 특례 신청(12억원 공제 + 고령자·장기보유 공제 적용). 매년 유리한 쪽으로 선택 신청하면 됩니다.
Q. 오피스텔도 종부세 대상인가요? A. 주거용으로 사용 중인 오피스텔은 주택으로 간주돼 종부세 대상이 됩니다. 업무용 오피스텔은 해당하지 않습니다.
Q. 6월 1일 이후에 집을 팔면 그 해 종부세는 내야 하나요? A. 과세 기준일(6월 1일)에 소유한 사람에게 부과됩니다. 6월 2일 이후 팔아도 그 해 종부세는 납부해야 합니다. 당해 연도 종부세를 피하려면 6월 1일 이전에 잔금을 완료해야 합니다.
정리 — 핵심만 다시 보기
- 과세 기준일: 매년 6월 1일 / 납부: 12월 1~15일
- 1주택자 기본공제: 12억원 (공시가격 기준) → 12억원 이하면 종부세 없음
- 공정시장가액비율: 60% (2026년 유지)
- 조정지역 2주택 중과 폐지 → 2주택 이하 일반세율 0.5%~2.7% 적용
- 3주택 이상은 과세표준 12억원 초과 시 중과세율 최대 5.0% 적용
- 고령자(최대 40%) + 장기보유(최대 50%) 공제 합산 최대 80%
- 만 60세 이상 또는 5년 이상 보유 1주택자: 납부 유예 신청 가능 (집 팔 때까지 미루기)